В марте на ежегодном собрании представителей сектора недвижимости на Французской Ривьере в центре внимания была неожиданная группа делегатов: складские продавцы. На предыдущей конференции Mipim в Каннах «ангарных дельцов» (так их называют в отрасли) размещали в палатках в самом конце площадки. События последних трех лет кардинально это изменили.
«На фоне пандемии . . . инвесторы, купавшиеся в деньгах, больше всего вкладывали в логистику [недвижимость]. «Куда бы Вы не пришли, инвесторы говорили лишь о складах», — поделился своим мнением глава отдела промышленной и логистической недвижимости в Европе (Savills) Маркус де Минквитц.
В первые месяцы 2020 года его команда запускала дроны вокруг огромных пустых складов в Великобритании. Так они проводили своего рода виртуальные экскурсии для инвесторов. Денежный поток стекался в «ангарное дело» со всей Европы. Большая часть денежных средств поступала из областей, которые оказались особо уязвимы под действием пандемии (офисы и магазины). Бум электронной коммерции во время пандемии только лишь увеличил спрос на складские площади.
«По мере того, как этот денежный поток хлынул в относительно небольшой сегмент рынка недвижимости цены взлетели до небес с огромной скоростью. Они выросли настолько резко . . . Вторая половина 2021 года была удивительной. Все были на пределе», – говорит Маркус де Минквитц
Тем не менее, количество проблем отрасли растет. Они ставят рынок под угрозу отката до исходных условий. Бум электронной коммерции демонстрирует признаки замедления, как и мировая экономика, а сопротивление местных оппозиционных групп крупным складским комплексам в некоторых частях Европы становится все более значимыми.
Это знаменует облака на горизонте, а буря неизбежна. Речь идет про быстро растущие процентные ставки. За этот год Банк Англии уже несколько раз повышал ставки, и на этой неделе кульминацией стало самое большое их повышение за последние 30 лет. В прошлом месяце Европейский центральный банк объявил, что последует примеру и повысит ставку впервые более чем за десять лет. Причина этому растущая инфляция, проблемы с поставками энергоресурсов нарастают и нарастание политических потрясений на континенте.
Если европейская экономика погрузится в рецессию (экономисты обеспокоены её приближением), то волна банкротств бизнеса может привести к тому, что владельцы складов будут обременены акрами пустого пространства. В мае прозвучало резкое предупреждение о потенциальном влиянии экономического спада на сектор, поскольку гигант электронной коммерции Amazon предупредил, что темпы его роста снизятся, а акции зарегистрированных владельцев складов упали.
Инвесторы также сталкиваются с проблемами рефинансирования кредитов на более жестких условиях.
«Я строил свой бизнес в среде с более низкими процентными ставками. Я начинал еще в 2006 году. Мы все к этому привыкли и теперь нужно адаптирвоаться», — поделился основатель Boreal IM Луи-Симон Ферланд.
«Сливки» рынка
Очевидное завершение затянувшейся эры дешевого финансирования повлияло на инвесторов. Их схема проста: для сохранения прибыльности проекта можно расширятся до тех пор, пока затраты (на строительство, содержание и погашение долга) не перевешивают потенциальный доход.
Доход от аренды по отношению к стоимости имущества (доход от аренды выражаемый в процентах) является ключевым показателем для инвесторов коммерческой недвижимости. Если доходность недвижимости оказывается выше общей стоимости займа, то можно рассчитывать на получение прибыли.
Хотя стоимость займа и была чрезвычайно низкой, инвесторы скупали склады с доходностью от аренды менее 3%. Однако по мере роста ставок разница между процентными платежами и доходностью резко сократилась (а в некоторых случаях и вовсе исчезла). Это вынудило инвесторов взглянуть на ситуацию по-другому.
Повышение ставок сбавило инвестиции во всех секторах коммерческой недвижимости. Особенно велик разрыв инвестиций в складские помещения. «Совокупная стоимость долга удвоилась, поэтому платить 3% за сарай просто не является возможным. Логистика приняла весь удар (в виде растущих процентных ставок) на себя из-за резкого снижения доходности», — считает де Минквитц.
Инфляция стоимости рабочей силы и строительных материалов становится особо острой проблемой для инвесторов-производителей. Связанно это с значительным увеличением расходов на постройку и содержание складов. По словам ряда агентов, инвесторов и застройщиков, цены на некоторые материалы выросли на 20 и более процентов. В конечном счете, они ожидают снижение цен для их соответствия новым экономическим условиям. Однако пока что, по их словам, наблюдается застой, под который адаптируются покупатели и продавцы.
«Летом экономика замедляется и сделки прекращаются, но по приходу осени, я думаю, мы вновь увидим движение», — говорит исполнительный директор Tritax Eurobox Ник Престон.
Ряд британских активов, будь то отдельные склады или портфели недвижимости, были изъяты с рынка, и продавцы не могут реализовать их по желаемой цене. По данным React News, крупнейший портфель, который был отозван за последние недели, состоял из 16 складов, разбросанных по всей Англии. Частная инвестиционная компания KKR и логистический инвестор Mirastar надеялись продать их более чем за 800 миллионов фунтов стерлингов.
«Рынок потерял самые желанные «сливки» . . . Сорвалось столько сделок…», — досадно резюмирует Ферланд.
Он считает, что более развитый складской рынок Великобритании адаптировался быстрее, чем его европейские коллеги. Сделки заключаются по ценам на 10-20% ниже их пикового уровня в начале года (такое падение может негативно повлиять на совершение некоторых сделок). Он добавляет, что на всем континенте коррекция составила всего 5-10%, и продавцы изо всех сил пытались приспособиться к новым экономическим условиям.
«Все хотят, чтобы рынок пережил очень, очень быструю коррекцию. Частные инвестиционные компании и институциональные инвесторы надеются, что продавцы поймут и примут изменения рынка в долгосрочной перспективе», — говорит де Минквитц.
Резкое предупреждение
Безудержный рост складского рынка за последнее десятилетие был подкреплен бумом электронной коммерции, когда интернет-магазинам требовалась больше места для хранения, чем их крупным конкурентам. По данным агентства недвижимости CBRE, каждый дополнительный 1 миллиард фунтов стерлингов, потраченный в Интернете, приводит к спросу на 1 миллион квадратных футов складских площадей.
Рынок в целом разделен на две части: гигантские загородные склады, известные как «огромные контейнеры», и небольшие городские площадки, предназначенные для доставки «на дом.» За последнее десятилетие уровень вакантных европейских площадей обоих типов постоянно снижался. Помимо роста онлайн-торговли спрос на складские помещения поддерживался расширением бакалейных магазинов и сторонних логистических компаний, таких как DHL и FedEx. Этому также посодействовало появление таких новых арендаторов, как киностудии. Более высокий спрос на новые площади дал арендодателям больше пространства для повышения арендной платы.
Инвестиции в этот сектор неуклонно росли, а нереально повышенный спрос принес крупнейшим землевладельцам непредвиденную прибыль. Компания Segro, владеющая складами и дата-центрами в основном в Великобритании, оказалась в выигрышной ситуации. За десятилетие до конца прошлого года цена акций компании выросла в семь раз.
Частные инвесторы проявляют все большую активность. С тех пор как в 2019 году фонд прямых инвестиций Blackstone назвал складную отрасль «крайне надежной», он построил европейскую платформу стоимостью 21 млрд евро и за последние 12 месяцев стал крупнейшим спонсором европейского складского рынка.
Этому росту поспособствовала пандемия, но есть признаки того, что сейчас он может замедлиться. В апреле Amazon выпустила предупреждение о прибыли, которое уничтожило миллиарды стоимости зарегистрированных владельцев складов по всему миру. Трудно переоценить влияние Amazon на сектор — как в качестве покупателя пространства, так и в качестве барометра настроений онлайн-ритейлера. На долю компании приходится четверть всех новых площадей, арендованных в 2020 и 2021 годах в Великобритании, и ее присутствие в США еще больше.
За две недели после предупреждения Amazon британские компании Tritax Big Box и Segro потеряли 20% своей рыночной капитализации. Ориентированная на США компания Prologis потеряла около 30%. Ни один из трех компаний не смогла отбить убытки в последующие месяцы.
Европейские инвесторы и аналитики преуменьшают влияние Amazon в Европе, утверждая, что компания только сокращает расходы в США и у нее еще есть возможности для расширения.
«Предупреждение Amazon было звоночком для сектора, но его нужно рассматривать в контексте. Рост в США во время пандемии был огромным», — говорит Ферланд.
Мало кто ожидает, что головокружительные темпы роста электронной торговли, вызванные пандемией, продолжатся. В Великобритании доля от общего объема розничных онлайн продаж почти удвоилась. В период с февраля 2020 года по январь 2021 года они достигли пика в 38%. Однако согласно официальным данным, с тех пор она резко упала до 25%. Четверть новых договоров аренды, подписанных в прошлом году американской компанией Prologis, крупнейшим владельцем складов в мире, касались предприятий электронной коммерции. За этот год он составил 14%. Prologis теперь ожидает небольшое увеличение доли вакантных площадей на складах в США в следующем году.
По оценке де Минквитца, 65% рынка логистики так или иначе связаны с розничной торговлей, сектором, который окажется на острие спада, вызванного потребительским спросом. «Мы по-прежнему верим в тенденцию, но очевидно, что все изменилось. Часть меня изо всех сил пытается поверить, что может произойти рецессия, а спрос будет продолжать стремительно расти», — заявляет Ферланд.
По всей Европе по-прежнему ощущается нехватка складских площадей, и отдельные инвесторы оптимистично оценивают свою способность подбирать новых арендаторов в случае закрытия уже существующих. Но, как и на любом актуальном, те, кто купил недвижимость более низкого качества, со стремительным изменением экономики теперь менее защищены.
«Арендодатели, которые подписали долгосрочные договоры без пересмотра арендной платы с учетом инфляции более всего подвержены ухудшению экономических перспектив», – заявил исполнительный директор Clarion Partners Europe Алистер Калверт. «На рынке все еще есть ключевой контингент, который очень искушен, однако многие новички парализованы. За последние пять лет на рынок пришло огромное количество людей», — добавляет он.
Анализ ситуации
Другое препятствие на пути дальнейшего роста сектора более прозаично. Потребитель хочет быстрой доставки, но их смущает то, что необходимые для этого склады будут размещены в пределах видимости.
В городах производителям приходится соперничать со строителями за землю, на которой можно построить новые распределительные центры.
«Планирование становится всё труднее и труднее, а земли всё меньше и меньше. Если не появится больше многоэтажных складов, этот порог для входа будет существовать еще очень долго», — говорит руководитель отдела промышленных и логистических исследований в Savills Кевин Мофид.
По словам Престона, в Германии один застройщик отказывается от участков земли, потому что местный мэр мешает строительству нового склада. Ферланд отмечает, что предложенные во Франции разработки Amazon вызвали «беспокойства» местных жителей.
Сами по себе такие опасения могут сдерживать рост логистического сектора, но вряд ли остановят его. И даже если темпы роста электронной коммерции замедлятся, инвесторы рассчитывают, что общий спрос продолжит расти благодаря другим изменениям в мировой экономике.
Тяжелый опыт пандемии, во время которой все запасы начиная от масок для лица до туалетной бумаги иссякли, изменил техпроцесс целого ряда предприятий. Их приоритеты теперь ориентированы на повышение устойчивости цепочки поставок, а не на достижение максимальной эффективности любой ценой. Это создает спрос на дополнительные локальные складские помещения.
«Каждый так считает и только об этом говорит, начиная фармацевтическими компании и заканчивая розничными торговцами», — заявил Престон.
Его компания Tritax Eurobox сдала в аренду крупный склад на юге Нидерландов продовольственному ритейлеру Lidl. Склад забит нескоропортящимися товарами, которые Lidl не собирается продавать в ближайшее время. «Для них это финансовая подушка, полная макарон, консервированных помидоров и подобных товаров. Потому что при пандемии полки были пусты. Мы усвоили этот урок», — говорит он.
Вторым фактором, лежащим в основе спроса, является нарушение глобальных цепочек поставок в результате военной спецоперации на Украине и растущего напряжения между Китаем и Западом. В сочетании с повышением цен на топливо эти факторы побуждают предприятия размещать товары ближе к своим клиентам, повышая спрос на европейские складские площадки.
Инвесторы все еще находятся в поисках ресурсов для вложения в склады. Все опрошенные говорят, что хотят увеличить свои активы (по адекватной цене).
По словам де Минквитца, определение нужного момента может стать большой проблемой. «В ожидании краха, вы, скорее всего, упустите сам крах. Эта отрасль приносит огромное количество прибыли. Все ждут возможность вернуться на рынок после коррекции.»
Источник: @thebugged
